Gia đình anh Bình Nguyễn từng ưng ý một dự án trên đường Võ Văn Kiệt ở quận Bình Tân (TP HCM) vì thiết kế, tiện ích và ngoại cảnh. Đặc biệt, mức giá các chủ cũ bán lại có căn trong phạm vi 3 tỷ đồng mà họ có thể chi trả.

Tuy nhiên, thuê ở thử một năm thì anh phát hiện ra nhiều bất tiện như không có ban công khiến hướng Nam nóng. Vào mùa mưa và triều cường, đoạn từ đường chính vào chung cư thường xuyên ngập.

"Giai đoạn 2 của dự án thì cải thiện hơn nhiều mặt nhưng đồng thời giá lại quá cao, vượt tầm của chúng tôi", anh kể. Vì thế, giữa năm ngoái, gia đình chấp nhận mua một căn hộ ở dự án khác tại phường 16 (quận 8) giá dưới 2 tỷ đồng.

Nhưng để được giá "mềm", nhà anh chấp nhận dự án vẫn chưa biết ngày ra sổ, không có tiện ích và chủ đầu tư kém danh tiếng. Cùng với đó, khoảng cách vào trung tâm quận 1 cũng hơn 12 km. "Mua được một căn chắc chắn không thể dưới 2,5 tỷ, hoặc sẽ phải hy sinh nhiều thứ, đặc biệt về mặt vị trí địa lý", Bình kết luận.

Tương tự, Hoàng Dũng từng dạo tìm phân khúc căn hộ trong tầm giá 3 tỷ đồng ở TP HCM trước khi quyết định vay 2 tỷ để mua một căn 3,6 tỷ ở quận 7. Dũng nói các căn hộ cũ giá dưới 3 tỷ vẫn có nhiều nhưng "được này mất kia".

Dũng từng ưng một dự án ở Thủ Thiêm nhưng trần thấp, thang máy cũ và chờ lâu, tiện ích nghèo nàn. "Ngoại trừ vị trí rất tốt thì các điểm còn lại tôi thấy không xứng đáng với giá 3 tỷ nên quyết định ráng thêm vài trăm triệu mua căn khác", anh nói.

Hiện phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân tại TP HCM, theo phân loại của Savills Việt Nam. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nguyên cứu Savills TP HCM cho biết mức thu nhập phổ thông ở địa phương này chỉ có thể mua được căn hộ dưới 3 tỷ đồng, là phân khúc có nhu cầu nhiều nhất.

Tương tự, David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cũng nói căn hộ giá dưới 3 tỷ phù hợp với số đông. Đối tượng có nhu cầu ở mức giá này thường là người trẻ độc thân, cặp đôi hoặc gia đình có mức sống trung bình. "Ngoài ra, phân khúc này cũng thu hút với nhà đầu tư vì đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, do đó dễ dàng cho thuê hoặc mua đi bán lại", ông nói.

Căn hộ dưới 3 tỷ đang dần khó tìm tại TP HCM khi mặt bằng giá tăng dần trên thị trường thứ cấp và hàng mới dự báo sẽ cạn dần.

Theo ông David Jackson, trước năm 2019, các dự án có giá khoảng 40 triệu đồng mỗi m2 đã được xem là tiệm cận với mức trung - cao cấp. Nhưng hiện nay, 50 triệu đồng mỗi m2 mới được xem là "mức sàn" của trung cấp.

Trên thị trường thứ cấp, các dự án đã hoàn thiện không tăng giá đáng kể, khoảng 2-3% tùy năm nhưng ít người muốn bán lại. Vì vậy, nguồn cung kém đa dạng và tập trung chủ yếu ở các khu vực như quận Thủ Đức cũ, quận 9 cũ, quận Bình Tân, quận 7 và huyện Bình Chánh. Đó cũng lý do nhiều người tìm căn hộ dưới 3 tỷ thường không ưng ý vị trí.

Thống kê trên nền tảng Nhà Tốt vào tháng 7 cho thấy giá rao bán bình quân của một căn hộ ở hàng loạt địa phương như quận 1, 3, 4, 7, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Phú, Thành phố Thủ Đức đều trên 3 tỷ đồng. Trong khi đó, giá bình quân quận 5, Nhà Bè cũng xấp xỉ gần 3 tỷ. Muốn nhiều lựa chọn dưới 3 tỷ hơn, người mua cần tìm đến quận 8, Bình Chánh, Gò Vấp.

Với nhà mới do chủ đầu tư mở bán, Savills cho hay lượng căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm nay, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

Công ty này cho rằng nhà ở bình dân đang dần "cạn kiệt". "Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này (dưới 3 tỷ đồng)", báo cáo thị trường quý II của Savills nhận định.

Lý giải xu hướng khan hiếm, ông David Jackson cho biết TP HCM có nhiều chung cư cũ cần cải tạo nhưng tiến độ khó có thể nhanh, trong khi quỹ đất ở chưa phát triển ngày càng khan hiếm. Các chi phí liên quan đến đất đai và phát triển dự án khả năng cao sẽ tiếp tục tăng khi các luật sửa đổi về bất động sản hiệu lực từ tháng sau.

Chẳng hạn, bảng giá đất được cập nhật hàng năm sẽ làm tăng tiền thuê hay tiền sử dụng đất, từ đó tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quy định mới về việc phải có quy hoạch, phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan nhà nước phê duyệt trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cũng có thể sẽ gây phát sinh thêm chi phí.

"Việc áp dụng sớm các luật bất động sản sửa đổi được kỳ vọng gỡ vướng pháp lý cho hàng trăm dự án nhà ở đang đình trệ trong TP HCM. Tuy nhiên, khó có thể đảm bảo chủ đầu tư sẽ phát triển các dự án này thành nhà ở phân khúc tầm trung trở xuống", ông nói.

Ngoài ra, trong bối cảnh các chi phí đầu tư xây dựng ngày càng tăng, chủ đầu tư phải cân bằng giữa bài toán chi phí và lợi nhuận. Do đó, nguồn cung nhà ở thương mại có giá phải chăng sẽ khó tăng nhanh và giá nhà khó hạ nhiệt trong ngắn hạn.

Trong lúc này, tìm căn hộ để an cư dưới 3 tỷ đồng tại TP HCM, các chuyên gia cho rằng, người mua nhà cần hạ kỳ vọng hoặc bớt các tiêu chí ưng ý, chấp nhận được này mất kia về vị trí, tiện ích, thiết kế và tuổi đời dự án.

"Người mua nên tìm hiểu kỹ các yếu tố pháp lý của dự án, vị trí, tiện ích nội khu và xung quanh; cũng như cân nhắc khả năng tài chính cá nhân. Một điều nữa nên cân nhắc là mở rộng phạm vi tìm kiếm ra các tỉnh lân cận TP HCM có hạ tầng kết nối thuận tiện như Bình Dương, Đồng Nai và Long An", ông David Jackson nói.

Cũng theo xu hướng này, Savills cho rằng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nhu cầu ra các khu vực lân cận. Thực tế, nửa năm qua, khách hàng TP HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương.

"Ở Bình Dương, các căn hộ được giao dịch phổ biến nhất ở mức giá trên dưới 30 triệu đồng mỗi m2 và được hấp thụ tốt", bà Hương nói. Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, Savills dự báo các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới.